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第二章：家を買い替える
第二章：家を買い替える STEP1：買い替えはタイミングが重要
買い替えは、住んでいる自宅を売却して、新居を購入するという2つの作業を同時にしなければなりません。資金的にも、売却した物件の資金を新たに購入する住宅の頭金の一部に充当する場合、幾らで売れるか問題ですし、新居は決まったが、まだ売れない、といったケースもあります。買い替えには、「売り」と「買い」のタイミングが重要です。
1. 綿密な資金計画を立ててみよう
買い替えを成功させるには、綿密な資金計画が重要です。資金的に余裕がある場合は別ですが、現在住んでいる住宅の売却資金を、新居購入の頭金に充当して買い替える、というケースでは、資金計画の狂いが、買い替えの不成立といった事態にもなりかねません。そのためには、まず、自分の家は幾らで売れるのか、新居は幾らの予算で購入するのかを、決めなければなりません。とくに、売却価格については、自分の腹づもりではなく、専門家に相談することが必要です。
2. 売却価格はこうして決まる
自分の家が幾らで売れるかは、市場環境によって大きく変化しますし、売却側の事情によっても変わりますので、正確に予測することは困難です。中古住宅の価格は、通常、別表のようなプロセスを通して決まります。
買い替えを計画したら、希望価格で資金計画を立てずに、業者に相談して査定してもらうことが買い替え成功の第一歩だと考えてください。「ハトマーク」のお店は、地元に密着している業者が多いので、地域の情報には精通しています。
中古住宅の価格プロセス
| 1 | 希望価格 | 売却希望者の売りたい価格 |
|---|---|---|
| 2 | 査定価格 | 業者が価格査定マニュアルなどによって査定した価格 |
| 3 | 売出価格 | 売却希望者と業者が話し合って市場に売りに出す価格 |
| 4 | 成約価格 | 実際に売れた価格 |
3. 「売り」と「買い」のタイミングを合わせる
買い替えで最も重要なことは、「売り」と「買い」のタイミングです。「買い」が先行して「売り」が遅れますと、二重にローンを払わなければならないケースや「つなぎ融資」を利用しなければならないこともあります。最悪のケースでは新居の購入を諦めなければならず、買い替えは不成立といった事態になりかねません。
反対に、「売り」が先行しますと、新居に入居するまでの間、アパート生活を余儀なくされる場合や、元の自分の家に家賃を払って住まわせてもらう、といったケースもでてきます。
こうした事態を避けるためには、まず、業者に「買い替え」であることを話して相談する、ひとつの業者に「売り」と「買い」を依頼する、売却には時間的余裕をみて媒介(仲介)依頼を行う、「売り」が先行した場合には、契約時に引き渡し時期について買主と相談する、「買い」が先行する場合には、新たに買う物件の契約書に「○年△月×日までに自宅が売却できないときは、売買契約を白紙解除する」旨の買い替え特約を入れておく、など細心の注意が必要です。
トピックス
買い替えの際は、事前に業者に相談し、簡易査定をしてもらうなど、綿密な資金計画を立てる
市場環境によっても違いますが、実際に取引が成立する成約価格は、希望価格や売出価格より低額になるというのが市場データに表れています。資金計画は希望価格を優先せず、プロである業者に相談して、実態を聞いた上で計画したいものです。
自宅の売却には期間的余裕をみて
短期間で売却しなければならない、などのケースでは、売り急ぎで思ったよりも低い価格でも売らなければならない、などの事態に陥る場合があります。
新規の購入物件の契約書に「買い替え特約」をつけて、最悪のケースを避ける
買い替えの特約をつけておけば、売却が不調になった場合、契約は白紙解除され、手付金は返還されます。