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第一章：家を買うとき
第一章：家を買う STEP6：間違いのない契約をするために
いよいよ契約です。しかし、いきなり売買契約書に署名、押印するわけではありません。法律(宅地建物取引業法)は契約を成立させる以前に、業者は「重要事項説明」を行わなければならない、と定めています。重要事項説明は、物件の表示や法令による制限、敷地と道路関係、設備の内容、代金の受け渡し、契約の解除など細部にわたって説明し、重要事項説明書を交付することになっています。トラブルを防止するためにも、納得がいくまで取引の内容を確認し、契約に臨んでください。
1. 取引主任者証を確認して
重要事項の説明を受けるに当たっては、宅地建物取引主任者が取引主任者証を提示して、説明することになっていますので、まず確認してください。重要事項説明書は、一戸建てかマンションか、土地か、の物件によって内容が若干異なります。
重要事項説明の主な内容は、(1)宅地、建物に登記された権利関係、(2)都市計画法、建築基準法その他の法令による制限、(3)私道負担に関する事項、(4)飲用水・排水、電気、ガス等の設備の状況、(5)「青田売り」の場合は、完成時における形状、構造、(6)代金の支払時期、目的、(7)契約の解除、(8)損害賠償額の予定または違約金に関する条件、(9)ローン条項などです。
マンションのように区分所有建物の場合は、上記以外に、共有部分に関する規約、専用使用権の内容(駐車場・専用庭・バルコニー等)、修繕積立金の定めや積立額、通常の管理費、管理の委託先などの、説明があります。
重要事項説明のここをチェックしよう
登記簿謄本との照合
重要事項説明書とともに登記簿謄本の写しが渡されます。登記簿謄本は(1)表題部（地番や面積、建物の構造などを記載）(2)甲区（所有権の所在を記載）(3)乙区（所有権以外の権利関係を記載、たとえば抵当権など）から成っています。まず、双方の内容を確認することが必要です。抵当権が設定されている場合は、抹消する時期と方法を確認して、売買契約書に明記しなければなりません。
法令に基づく制限事項
重要事項説明書には、購入する物件が都市計画法のどの用途地域にあたるか、建築基準法やその他の法律によってどのような制限を受けるか、などが記載されています。建物を建築するには、さまざまな法律が絡んできますので、十分説明を受け、分からない点は質問してください。
覚えておきたい主な法律用語
用途地域
「第1種低層住居専用地域」とか「第2種中高層住居専用地域」など、用途地域は12に分かれており、地域によって、建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、建物の高さの制限などが定められています(別紙参照)。用途地域をみれば、ある程度、周辺環境が分かります。
建ぺい率、容積率
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合をいいます。例えば、建ぺい率60%、容積率80%の地域では、165m2(約50坪)の敷地では、1階部分は建ぺい率の制限により99m2(約30坪)、建物全体の延面積は容積率の制限により132m2(約40坪)までしか建てられません。
高さ制限、傾斜制限
建物の高さについても、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、あるいは日影規制などにより制限されています。第1種、第2種低層住居専用地域では、高さが10mまでまたは12mまでと定められています。専門的になりますが、制限があることを覚えておいてください。
用途地域のあらまし・建ぺい率・容積率
| 用途地域 | あらまし | 建ぺい率 | 容積率 | 住宅 |
|---|---|---|---|---|
| 第1種低層住居専用地域 | 低層住宅の環境を保護する地域。診療所、保育所、学校等は可。 | 30%・40%・ 50%・60% |
50%・60%・80%・ 100%・150%・200% |
可 |
| 第2種低層住居専用地域 | 主として低層住宅の環境を保護する地域。150m2以内の店舗、飲食店、事務所は可。 | 30%・40%・ 50%・60% |
50%・60%・80%・ 100%・150%・200% |
可 |
| 第1種中高層住居専用地域 | 中高層住宅の環境を保護する地域。病院、老人福祉センターや500m2以内の店舗、飲食店は可。 | 30%・40%・ 50%・60% |
100%・150%・ 200%・300% |
可 |
| 第2種中高層住居専用地域 | 主として中高層住宅の環境を保護する地域。ボーリング場、ホテル・旅館等は不可。 | 30%・40%・ 50%・60% |
100%・150%・ 200%・300% |
可 |
| 第1種住居地域 | 住居の環境を保護する地域。パチンコ屋、マージャン屋、カラオケボックス等は不可。 | 60% | 200%・300%・400% | 可 |
| 第2種住居地域 | 主として住居の環境を保護する地域。５０㎡超の原動機を使用する工場や劇場・映画館は不可。 | 60% | 200%・300%・400% | 可 |
| 準住居地域 | 自動車関連施設等と調和した住居の環境を保護するための地域。 | 60% | 200%・300%・400% | 可 |
| 近隣商業地域 | 近隣住宅地の住民の日用品の供給を行うことを主たる内容とする地域。 | 80% | 200%・300%・400% | 可 |
| 商業地域 | 商業の利便を増進するための地域。 | 80% | 200%・300%・400%・ 500%・600%・700%・ 800%・900%・1000% |
可 |
| 準工業地域 | 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の地域。 | 60% | 200%・300%・400% | 可 |
| 工業地域 | 主として工業の利便を増進するための地域。 | 60%> | 200%・300%・400% | 可 |
| 工業専用地域 | 工業の利便を増進するための地域。 | 30%・40%・ 50%・60% |
200%・300%・400% | 不可 |
チェックポイント
ローンが不成立の場合は
売買契約が成立すると、住宅ローンを申し込みますが、何らかの理由で、不成立になる場合があります。こうした場合を想定して、売買契約書には「ローンが不成立の場合には、契約を白紙撤回して、支払った手付金等を買主に返還する」旨のローン条項があるか確認してください。無い場合には、特約事項として売買契約書に書き加える必要があります。
「手付け流し」で契約は解除できる
売買契約を結び、手付金を支払ったが、買主が何らかの事情で、契約を解除する場合、契約の履行に着手する前であれば、手付金を放棄して契約を解除することができます。売主の場合は、預かった手付金の倍額を買主に支払うことにより契約を解除できます。