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マイホーム獲得大作戦!
第一章：家を買うとき
第一章：家を買う STEP5：細かい点まで入念にチェックしよう
建物はまさにマイホームの象徴です。家族全員が住みやすく、やすらげる空間が理想です。広さは十分か、仕様は好みにあうか、キッチン・浴室などの水廻りの広さは、使い勝手は、などチェックポイントは数多くあります。しかし、新築のマンションや建売住宅では、完成前に図面で売るケース(いわゆる青田売り)が多いのも事実です。モデルルームの豪華さに目を奪われることなく、細かい点まで入念にチェックしてください。
1. 一戸建てはここをチェックしよう
建売住宅
建売住宅にはできあがったプランで売るものと、先行して土地を買って、モデルプランを基に購入者がある程度自由にプランの変更ができる、いわゆる建築条件付きの「売り建て方式」の二方式があります。業者がつくったプランで売る場合にも、完成前の住宅であれば、ある程度設計変更は可能です。
いずれの場合でも、チェックしたいのは、(1)土地の形状、道路幅、方位(2)土台・基礎(3)建物の外観(4)建物内部(5)付帯設備です。土地の形状等は見れば分かりますが、土台・基礎については、コンクリート基礎か、木部とはアンカーボルトでしっかり緊結してあるか、防腐・防蟻処理は施されているか、基礎部分は地面から30cm以上あるか、換気孔は十分か、などをチェックしてください。
建物については、(1)外壁の素材、グレード(2)内部の広さ、使い勝手(3)仕様のグレード(4)キッチン、浴室などの水廻りの広さ、設備、使い勝手(5)収納の広さなどを図面に照らしあわせてチェックしてください。
完成前の物件では、家具や家電製品の配置を念頭にメジャーで測るなどしてチェックしないと、いざ入居して置場に困るケースもありますので、十分確認してください。
中古一戸建て
中古一戸建ての場合は、土台・基礎部分や外観、屋根などのチェックを新築の場合より慎重に行う必要があります。(1)土台・基礎の損傷はないか、白アリは大丈夫か(2)外壁にヒビ割れなどの損傷はないか(3)屋根に損傷はないか(4)排水は良好か(5)内部に雨漏り跡はないか、などを入念にチェックしてください。
戸建てのチェックポイント
| 居住環境 | 敷地の形状 | 良好 | やや難がある | 不整形 |
|---|---|---|---|---|
| 道路状況 | 南道路 | 東、西道路 | 北道路 | |
| 道路幅 | 5m以上 | 4m以上 | 4m以下 | |
| 立地条件 | やや台地 | 平坦地 | 底地・窪地 | |
| 庭 | 広い | 普通 | 狭い | |
| 造園 | 優れている | 普通 | 劣る | |
| 建物 | 建物外観 | 優れている | 普通 | 劣る |
| 建物面積 | 十分 | 普通 | 狭い | |
| 間取り | 使いやすい | 普通 | 使いにくい | |
| 基礎 | 優れている | 普通 | 劣る | |
| 日照・通風 | 優れている | 普通 | 劣る | |
| 各居室の広さ | 十分 | 普通 | 狭い | |
| LDKの広さ | 15畳以上 | 12畳以上 | 12畳以下 | |
| 収納 | 十分 | 普通 | 劣る | |
| キッチンの広さ・設備 | 十分 | 普通 | 劣る | |
| 浴室・洗面室 | 十分 | 普通 | 劣る | |
| その他 | 門塀 | 優れている | 普通 | 劣る |
| 駐車スペース | 2台分 | 1台分 | なし |
マンションはここをチェック
新築マンション
新築マンションは、完成前に図面で売る「青田売り」が一般的です。青田売りですので、販売にはモデルルームが用意されますが、モデルルームですので、専有部分の設備、仕様などはチェックできますが、構造や日照、眺望等は確認できません。また、自分の購入したいタイプが、モデルルームになっているとは限りません。図面を詳細に検討しながら、モデルルームを見学し、建設地には必ず足を運ぶようにしてください。
とくに、図面を見るときに注意したいのは、表示してある面積、長さは「壁芯」（壁の中心で囲まれた部分）です。実際に使う場合や登記上の「内法」（壁の内側で囲まれた部分）より広く表示されますので、モデルルームにはメジャーを持参してチェックする必要があります。専有面積についても、どこまでの部分が含まれるのかを、パンフレット等で確認してください。
モデルルームでは分からない構造部分などについては、販売担当者に聞いてみてください。床のスラブ厚、工法、外壁・戸境壁の厚さ、排水管の状態などは、販売担当者に確認してください。
また、マンションは「管理を買え」ともいわれるほど、管理が重要です。管理方式や管理費、修繕積立金の額などもチェックが必要です。
中古マンション
中古マンションの場合は、専有部分は自分の目で確認できます。チェックポイントは、(1)外壁のクラック(ヒビ割れ)やエントランスの状態は(2)内部の使い勝手はいいか(3)壁にシミはないか(結露の可能性がある)(4)大規模修繕は終了しているか、あるいは修繕積立金の額は十分か、などです。
マンションのチャックポイント
| 敷地 | 敷地面積 | 余裕がある | 多少余裕がある | ぎりぎり |
|---|---|---|---|---|
| 隣地との距離 | 余裕がある | 多少余裕がある | ぎりぎり | |
| 共有部分 | 外観 | 優れている | 普通 | 劣る |
| エントランス | 優れている | 普通 | 劣る | |
| 共用施設 | 充実している | あり | なし | |
| エレベーター | 40世帯に1基 | 60世帯に1基 | なし | |
| 駐車場 | 80%以上 | 60%以上 | 60%以上 | |
| 専有部分 | 専有面積 | 十分 | 普通 | 狭い |
| 間取り | 使いやすい | 普通 | 使いにくい | |
| スラブ厚 | 18㎝以上 | 15㎝以上 | 15㎝以下 | |
| 開口部の方位 | 良好 | 普通 | 劣る | |
| 各居室の広さ | 十分 | 普通 | 狭い | |
| LDKの広さ | 12畳以上 | 9畳以上 | 9畳以下 | |
| キッチンの広さ | 十分 | 普通 | 狭い | |
| 浴室・洗面所の広さ | 十分 | 普通 | 狭い | |
| 室内の仕様 | 優れている | 普通 | 劣る | |
| 収納 | 十分 | 普通 | 狭い | |
| 設備 | 優れている | 普通 | 劣る | |
| バルコニーの広さ・幅 | 十分 | 普通 | 狭い | |
| 管理 | 管理方式 | 委託管理 | 一部委託管理 | 自主管理 |
| 管理人 | 常駐 | 日勤 | 巡回 |
チェックポイント
登記簿面積
住宅金融公庫などは、パンフレット表示の壁芯計算で融資してくれますが、「住宅ローン控除制度」などは登記簿に記載された内法計算の面積に従います。
m2から坪計算は
土地にしろ建物にしろ、面積はm2で表示され、( )書きで坪表示されます。坪表示になおす場合は、「m2÷3.3058」か「m2×0.3025」で計算してください。
畳数計算は
畳数計算は「m2÷1.62」です。