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マイホーム獲得大作戦!

第一章：家を買うとき

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第一章：家を買う　STEP2：長い目で見た資金プランを

「マイホーム購入」に際してまず最初に決めなければならないのは、どんな住宅がほしいのかです。住宅の種類は大きく分けて「一戸建て」と「マンション」になります。中間の形態として、連棟式のタウンハウス、テラスハウスといった形式もあります。また、新築か中古かも大きな要素となります。家族形態、ライフサイクル、資金計画によって求める住宅は異なります。ここでは各住宅の特性を記しておきますので参考にしてください。

1. 頭金は購入価格の2割以上が原則

頭金はいくら必要なのでしょうか。一般的に民間金融機関は融資の限度額を担保物件の評価額の80％に設定しているケースが多いようです。頭金以外はローンに頼ることになりますが、一般的にはローンの返済能力に合わせた頭金が必要で、20％以上と思って資金計画を組むのがベターでしょう。

住宅取得等資金贈与制度

手持ちの自己資金が少ない場合、親や祖父母からの住宅取得資金贈与の特例（いわゆる住宅取得等資金贈与制度）があります。 1,500万円までは贈与税額が低くなっており、550万円まででしたら無税です。共有名義にすれば、夫婦ともに受けられますので、1,100万円までは無税です。

2. 返済負担は小さく

毎月のローン返済の家計に占める比率は大きなものです。ボーナス併用で毎月の支払いを減らすことができますが、ライフサイクルを考えてゆとりある返済が望ましいのは言うまでもありません。住宅ローンには公庫や年金、財形などの公的融資と銀行などの民間融資があります。基本的には公的資金が利用できる物件では、公的融資を優先し、不足分は民間の住宅ローンを利用することになります。年間返済額の目安はおおよそ年収の 20～25％です。公庫などでも必要最低月収を毎月返済額の5倍以上と定めています。返済割合別に年収と返済額を示しておきますので参考にしてください。

年収と返済負担

(単位・円)※ボーナス払いは考慮していません。

負担割合 返済負担割合20% 返済負担割合25% 返済負担割合30%
年収 年額 月額 年額 月額 年額 月額
400万 80万 6.66万 100万 8.33万 120万 10万
500万 100万 8.33万 125万 10.41万 150万 12.5万
600万 120万 10万 150万 12.5万 180万 15万
700万 140万 11.66万 175万 14.58万 210万 17.5万
800万 160万 13.33万 200万 16.66万 240万 20万
900万 180万 15万 255万 18.75万 270万 22.5万
3. 返済方法と繰上返済
元利均等返済

最も一般的で、元金と利息の合計額を毎回一定額とする返済方法です。毎回の支払額が一定なため、計画的に返済していくことができます。

元利均等返済グラフ

ゆとり(ステップ)返済

公庫融資、年金融資ではゆとり返済(ステップ返済)という方法があります。当初5年間の返済額を減らし、6年目以降返済額を増やすという方法です。返済期間が短いほど6年目からの返済額がアップします。

繰り上げ返済

余裕資金ができた場合には、繰り上げ返済という方法があります。元金の全額を返済する「全額繰り上げ返済」と一部を返済する「一部繰り上げ返済」がありますが、一部繰り上げ返済では「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。繰り上げ返済の効果については図に示しておきましたので、参考にしてください。

繰り上げ返済とその効果

※5年分の元金を10年目に繰り上げ返済した場合です。

期間短縮型グラフ

毎月の返済額は変わらないが、返済期間が短縮され、金利支払総額も軽減される。

チェックポイント

住宅購入には、下記のような諸費用がかかります。

購入時

(売買契約書)(2)ローン手続き・登記関係　印紙税(金銭消費貸借契約書)、登録免許税(抵当権設定登記)、特約火災保険料、団体信用生命保険特約料(公庫・年金)、ローン事務手数料、保証料(公庫、年金、銀行)、登録免許税(建物保存登記・所有権移転登記)、司法書士報酬、(3)その他税金、不動産取得税等

入居時

引っ越し代、インテリア・家具代等

入居後

ローン、固定資産税、都市計画税、団体信用生命保険特約料(公庫・年金)(マンションの場合) 管理費、修繕積立金等

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